胖胖雞場

  0802土經-供給、需求、市場均衡（一）需求法則一、需求法則：其他條件不變下，商品的「需求量」與其「價格」成反向變動的關係。1. 所得效果

  經濟學：是研究如何以「有限資源」，滿足「無限欲望」的社會科學。 （一）個體經濟學分析與觀察的對象：「經濟個體」1. 消費者如何在有限的所得下，追求最大的滿足。2. 廠商如何在成本與市場條件的限制下，追求最大的利潤3. 生產因素（勞力、土地、資本、企業家才能）的提供者如何獲取報酬。

一.所謂區分地上權，指就他人土地某特定空間範圍部份設定地上權。
二.區分地上權估價多運用於地下鐵、大眾捷運或高架道路通過土地之補償估價，常用的估價方法如下： 
    1.買賣實例比較法 
    2.設定實例比較法 
    3.地價分配法 

「預期開發法」的原理與「土地開發分析」相似
預期開發法是日派林英彥老師從日本帶回來的想法
 <1>運算公式：略。因為很難用打的＝ ＝
 <2>估價程序：案、區、算宅、接、收、本利、熟、別修
  story：<預期混混收帳小故事>  
     前情提要～有一個小混混名叫預期～～
    他收保護費的方式是這樣的：按地區算，一戶住宅接一戶都收本金跟利息（案區算宅接收本利），如果跟他有熟識就不收（熟別修）
p.s本口訣開放重新編故事....因為本仙人暫時想不到更好的口訣...請各位讀者一起來集思廣益嚕～～^O^Y
     估價程序：
      1.調查案例，並進行價格日期調整。
      2.進行區域因素調整。
      3.計算宅地化率，即開發完成後實際可供建築之面積÷（全部開發地區面積-既存公共用地面積）×100％
      4.計算開發費用，包括直接工事費與間接工事費二種。
      5.計算投下資本收益（即利息）。
      6.計算素地價格，需包括回收開發費用之本利即購買土地之本利。
      7.成熟度修正。
      8.個別因素修正。

  (一)宅地預備地，指有可能變更建地使用之土地，變更使用限於從社會、 經濟、行政等觀點判斷合理性，應是由農、林等地區可能變更為建地地區之土地。
          宅地預備地估價，係對可開發未開發素地之估價，依估價技術規則地87條之規定，對即將進行開發之宗地，採土地開發分析進行估價，並參酌比較法之評估結果決定其估價額。
（二）可採行之估價方法:
            1.比較法：蒐集與勘估標的在同一供需圈內類似未開發土地之交易實例，然後進行情況、價格日期、區域因素及個別因素調整後，推估勘估標的之比較價格。
        
            2.土地開發分析：指根據土地法定用途及使用強度進行開發及改良所導致土地效益之變化， 估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、 間接成本、資本利息及潤後，求得開發前或建築前之土地開發分析價格。
                 <1>計算公式：
                        V＝[S÷(1+R)÷(1+i)-(C+M)]
                        V：土地開發分析價格
                        S：開發或建築後預期總銷售金額
                        R：適當之利潤率
                         i： 開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率
                        C：開發或建築所需之直接成本
                        M：開或建建築所需之間接成本
                 <2>估價程序：開、成、發、售、總、算成本、利（潤）率、價格
                        STORY:開城發售商品，總要計算成本利潤價格。
                          1.確定開發內容及預期開發時間。
                          2.調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料。
                          3.現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析。
                          4.估算開發或建築後可銷售土地及建物面積。
                          5.估算開發或建築後總銷售金額。
                          6.估算各項成本及相關費用。
                          7.選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。
                          8.計算土地開發分析價格。 

影響區段地價的因素: 公、商、特、利、屋、自、改、交通、發展、使用、其他
影響區段地價的因素，包括土地使用管制、交通運輸、自

(一)比較法之估價程序:

1.蒐集並查證比較標的相關資料
2.選擇與勘估標的條件相同或相似的比較標的
3.對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整

凡物皆有可觀。苟有可觀，皆有可樂，非必怪奇偉麗者也。餔糟啜醨，皆可以醉；果蔬草木，皆可以飽。推此類也，吾安往而不樂？

夫所謂求福而辭禍者，以福可喜而禍可悲也。人之所欲無窮，而物之可以足吾欲者有盡。美惡之辨戰於中，而去取之擇交乎前，則可樂者常少，而可悲者常多，是謂求禍而辭福。夫求禍而辭福，豈人之情也哉？物有以蓋之矣。彼遊於物之內，而不遊於物之外。物非有大小也，自其內而觀之，未有不高且大者也。彼挾其高大以臨我，則我常眩亂反覆，如隙中之觀鬥，又焉知勝負之所在？是以美惡橫生，而憂樂出焉，可不大哀乎！

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不動產估價作業程序--      確、擬、蒐、確、整、運、決、製

（一）確定估價基本事項：容、日、類、目（容日淚目）
             1.勘估標的內容   2.價格日期 3.價格種類及條件   4.估價目的
（二）擬定估價計畫：步、時、人、費、表  （不時有人帶金＄錶）
             1.確定作業步驟   2.預估所需人力   3.預估所需時間 4.預估作業經費    5.擬定作業進度表
（三）蒐集資料
             勘估標的基本資料、影響勘估標的價格諸因素、勘估標的相關交易、收益及成本資料。
（四）確認勘估標的狀態
             基本資料+權利狀態、勘估及比較標的使用現況、影響價格之資料、紀錄及攝製照片。
（五）整理、分析、比較資料
            分析區域因素、個別因素，判定是否作為最有效使用
（六）運用估價方法推算勘估標的價格
            採兩種以上估價方法推算價格，因情況特殊無法採取二種以上方法，另敘明理由。
（七）決定勘估標的價格
            金額顯著差異者重新檢討，考量價格形成因素相近程度，決定勘估標的價格。
（八）製作估價報告書：人、基、期、種、條、目、估、權、縣、管、素、價、他、師、圖
             故事記憶法：有兩個人名叫小基、小期，很會種條狀目（木耳）及香估（菇），權現（全縣）管素（女生）都價（嫁）給他們師圖（徒）。
            估價報告書應載明：
                    1.委託人
                    2.勘估標的之基本狀態
                    3.價格日期及勘察日期
                    4.價格種類 
                    5.估價條件
                    6.估價目的
                    7.估價金額
                    8.勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔
                    9.勘估標的使用現況
                    10.勘估標的法定使用管制或其他管制事項
                    11.價格形成之主要因素分析
                    12.估價所運用之方法與其估算過程及價格決定之理由
                    13.其他與估價相關之必要事項及依本規則規定須敘明之情況
                    14.不動產估價師姓名及其證照字號
                     前項報告書應檢附必要之圖說資料。（技術規則16）
                    

不動產價格形成之各項原則: 
(外、供、替、貢、分、測、動、最有效、競爭、機會、適合、均衡、遞增遞減)
故事記憶法：外公跟剃頭公，分別策動了一個最有效的競爭，他們各抽了一張機會卡，一張是適合，一張是均衡，剛好是遞增遞減。
(一)外部性原則：
            不動產之外在環境因素，對該不動產整體價值產生正面或負面之效應。EX：學校VS掩埋場。
  舉例：若某地設有垃圾處理廠後，由於垃圾車必得運送垃圾至此處處理，因此，必然對其經過路線之住宅或店鋪產生「外部性的影響」。
(二)供需原則：
            不動產有其自然與人文特性，雖不能單獨依供需均衡法則決定其價格，但仍深受供需法則之影響。
            故進行不動產估價時，應斟酌不動產供需情形，並考量景氣過熱或投機嚴重之回跌修正。
  舉例：對不動產而言，於民國82、83年時政府宣布即將全面實施容積率，使得建商一片搶照、搶建，唯恐實施容積率後降低了大量的可售建坪，結果造成不動產供給大量增加，又由於台灣之住宅自有率早已甚高，故造成不動產之價格全面下滑，此即供需的不均衡所致。
(三)替代原則：
            人類之經濟行為，對於具同等效用之一種以上財貨加以選擇實，必定選擇價格便宜者;價格相同時，必定選擇效用較大者。
            不動產間雖具異質性，但其價格仍受與其相同效用且具替代可能之其他不動產價格所影響。
  舉例：新光大樓與台北101大樓均開出相同的辦公室的租金進行招商，承租廠商一定選擇效用較大的。若二處之效用均相同，則承租廠商必定選擇租金價位較低者。
(四)貢獻原則：
           整體不動產中，特定因素之價值，可由其對整體不動產價值之貢獻方式來衡量。           
           <屬部份與全體之關係>
  舉例：畸零地地價，應採畸零地對合併後整塊土地的貢獻，來評估其價值。豪宅中游泳池的價格，亦應考量若無此游泳池在出售豪宅時，其折減的數額，方為其價值。
(五)收益分配原則：
           不動產收益扣除已支付其他生產要素之成本後，所剩下之收益即為土地之純收益，此可解釋為土地之價值。
           <又稱為剩餘生產力原則> 又稱『土地最後受償原則』
舉例：某一不動產，業主評估各項使用用途之淨收益能力，則其淨收益能力最大者(扣除成本項)，亦為不動產最有效之使用。
(六)預測原則：
          不動產價值係決定於市場參與者對未來利益之預期。
          從事不動產估價時，應瞭解買者與出售者對不動產趨勢之認知與未來期望，以客觀估定其價額。 
        舉例：公共建設密集進行的地區，不動產價格上漲的幅度必大於公共建設停滯之地區。以過去台北捷運的例子作參考，亦可研判未來高雄捷運站出口區域具有相當不錯的價格上漲空間。
(七)變動原則：
         形成不動產價格之因素眾多，由於該形成因素經常變動，會影響不動產之供需及個別不動產之價值。
  舉例：在台北捷運尚未營運與今日完工營運的淡水商圈比較，其區域不動產的價值明顯提高，主要就是捷運改變人們對此區域的「時間距離」。同樣的不動產、不同的估價時點，其價值自然不同。
(八)最有效使用原則：
        不動產價格，是以能使該不動產之效用作最高發揮之使用方法為前提所能把握之價格為準。
          <客觀上、良好意識、通常之使用能力> 
          <合法、實質可能、正當合理、財務可行>
          <獲致最高利益之使用>
  舉例：台北巿捷運出口站前之一塊土地，該土地上興建一日式平房，則該土地之地價應以可興建大樓之最有效使用，來估計其土地價格。最有效使用是以『法定集約度』與『經濟集約度』取其低者。
(九)競爭原則：
         需求者間之競爭，代表需求者在進行取得不動產的互動努力;供給者間的競爭，代表供給者影響不動產供給的互動努力。
           <應瞭解競爭效率與利潤水準對不動產價格之影響>
  舉例：墾丁的夏都飯店，是墾丁眾多飯店中唯一擁有直接臨接海灘之盛景與便利，雖然就供需原則而言，該飯店亦有供給過剩的狀況，但其獨占的優勢，使其免於「競爭原則」的修正。
(十)機會成本原則：
          機會成本係選擇一項投資之投資者，放棄其他可投資之機會。
           <潛在之機會成本>
舉例：一塊火車站前的不動產，業主評估，開設補習班的淨利潤有50萬、開設便利商店其淨利潤有20萬、開設餐飲小吃店其淨利潤有10萬，則以開設補習班能創造最大利潤(此時也要放棄其他二項投資機會)，亦為最有效之使用。
(十一)適合原則：
          <外部環境>
          不動產特徵與市場需求調和時，其價值方得以創造與維持。
           <進化原則或退化原則>
舉例：車站附近開設速食店、廟宇附近開設香燭店、學校附近開設影印店或文具店，則符合適合原則。電子街上開設五金行、夜巿開設LV精品店，則不符適合原則。
(十二)均衡原則：
           <內部要素>
          均衡原則指當對立、相反或交互作用之各因素間處於均衡狀態下，可創造或維持不動產價值。  
           <注意因素、成本、生產力間的關係，判定不動產之效用是否高度發揮。>
  舉例：以大樓為例，20樓以下建議採RC造、20樓-30樓建議採SRC造、30樓以上建議採SC造。又豪宅未配車位、或只配置機車位，都是不符均衡原則。在昂貴地段只搭蓋鐵皮屋，顯然勞力資本與土地沒有均衡分配；建築物與基地比較，顯的過大或過小，亦屬於不均衡狀態。
(十三)收益遞增遞減原則：
            指增加諸生產要素之一單位投資量時，收益隨之增加;但當到達某一點後，如在追加投資，則收益不會與追加投資比例增加。